Duże Doświadczenie

Jednym z podstawowych wskaźników określających budynek, jest jego charakterystyka energetyczna.

W dobie rosnących cen nośników energii, koszty jakie trzeba ponieść na użytkowanie budynku stają się czynnikiem, który w dużym stopniu określa jego wartość rynkową.

Przy planowaniu domu celowe jest przeprowadzenie obliczeń jego projektowanej charakterystyki energetycznej PCHE. Na bazie tych obliczeń można oszacować koszty i efekty robót poprawiających energooszczędność budynku.

Z kolei przy zakupie domu lub mieszkania na rynku wtórnym, warto zapoznać się z jego świadectwem charakterystyki energetycznej ŚCHE, gdyż na jego podstawie będzie można oszacować koszty jego utrzymania.

Dla obliczeń charakterystyki energetycznej należy uwzględnić sposób wykonania wszystkich elementów budynku, które mają wpływ na ilość energii potrzebnej dla użytkowania budynku. Te elementy to : położenie budynku i wymiary jego przegród zewnętrznych, sposób i jakość ocieplenia ścian, dachów i podłóg, rodzaj i sposób zamontowania stolarki okiennej i drzwiowej, rodzaj wentylacji w budynku, sposób ogrzewania budynku i inne.

Rzetelne obliczenia wymagają poświęcenia odpowiedniej ilości czasu na ich sporządzenie.

Na rynku niestety funkcjonują także podróbki świadectw energetycznych budynku, które z powodu ich nierzetelnego wykonania, nie przedstawiają prawdziwych informacji o właściwościach energetycznych budynku.

Dla osiągnięcia celu, jakim jest budowa domu, w którym koszty ogrzewania zimą i chłodzenia latem są bardzo niskie, a komfort użytkowania jest bardzo wysoki, niezbędne jest wdrożenie szeregu uzupełniających się rozwiązań technologicznych.

Podstawowe zagadnienia do opracowania to :

• szczegóły ocieplenia ścian zewnętrznych i fundamentowych
• szczegóły ocieplenia dachów i poddaszy
• szczegóły ocieplenia podłóg na gruncie i stropów piwnic nieogrzewanych
• dobór stolarki okiennej i drzwiowej oraz szczegóły jej montażu
• ograniczenie strat ciepła przez wentylację
• dobór indywidualnych źródeł ciepła dla budynku

Przed przyjęciem poszczególnych rozwiązań warto przeprowadzić analizę kosztów i efektów finansowych z ich wprowadzenia.
Obok rozwiązań, których opłacalność jest oczywista, są rozwiązania, których wprowadzenie wprawdzie przybliża budynek do kryteriów domu pasywnego, ale zwrotu nakładów można oczekiwać po kilkunastu, a nawet więcej latach.

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę, następnym etapem inwestycji jest jej szeroko rozumiane przygotowanie.

Aby następny etap inwestycji, jakim jest realizacja robót budowlanych przebiegał sprawnie, a budżet był pod kontrolą, wskazane jest :

• przeprowadzenie optymalizacji projektu pod względem kosztów budowy i sprawnego wykonawstwa
• opracowanie przedmiarów i kosztorysów robót
• opracowanie budżetu inwestycji
• przeprowadzenie ofertowania i wyboru wykonawców robót i dostawców materiałów

Świadomy Inwestor powinien wiedzieć, jak wiele szczegółów wykonawczych trzeba ustalić dla wybudowania domu energooszczędnego.
Te rozwiązania to szeroko pojęte projekty wykonawcze. Pod tym pojęciem można rozumieć zarówno ustalenie ilości i sposobu ułożenia zbrojenia w stropie żelbetowym, rozwiązania szczegółu montażu drzwi tarasowych, jak i rodzaju, koloru i producenta farb do malowania poszczególnych pomieszczeń.
Część tych rozwiązań musi zaprojektować Projektant o odpowiedniej specjalności, inne rozwiązuje Inspektor nadzoru, jeszcze inne w praktyce rozwiązuje sam Wykonawca, z czego Inwestor czasami nie do końca zdaje sobie sprawę.
My uważamy, że rozwiązanie każdego takiego szczegółu warto przewidzieć jeszcze przed rozpoczęciem robót, i leży to w interesie Inwestora.

Dzięki dobrze opracowanym projektom wykonawczym można oczekiwać, że :

• koszty wykonania poszczególnych robót będą optymalne dla osiągniętych efektów
• będzie możliwe ofertowanie i wybór wykonawców robót, i dostawców materiałów, co powinno przełożyć się na oszczędności w budżecie inwestycji
• budżet inwestycji będzie pod stałą kontrolą  
• powstanie budynek energooszczędny, odporny na wpływ czynników atmosferycznych i wody gruntowej, oraz zapewniający komfort jego użytkownikom  
• roboty budowlane będą prowadzone sprawnie i zgodnie z ustalonym harmonogramem

Projekty wykonawcze stanowią uzupełnienie Projektu budowlanego.

Elementem projektu wykonawczego jest pomoc Inwestorowi w decyzji o wyborze konkretnych urządzeń i materiałów, poprzez wskazanie sprawdzonych rozwiązań.

Z reguły projekty typowe budynków wymagają ich dopracowania, zarówno dla spełnienia wymogów formalnych dla uzyskania pozwolenia na budowę, jak i pod kątem dopasowania do oczekiwań Inwestora.

Celem tych działań jest :

• sporządzenie Projektu zagospodarowania terenu działki, stanowiącego część Projektu budowlanego
• dopasowanie budynku do warunków istniejących na danej działce budowlanej
• racjonalizacja ilości robót ziemnych
• zaproponowanie zmian do projektu budowlanego, które spowodują lepsze spełnienie oczekiwań Inwestora
• zaproponowanie rozwiązań zmniejszających koszty budowy
• opracowanie projektów wykonawczych

W interesie Inwestora leży zapewnienie kontroli prawidłowości wykonywanych robót, szczególnie tych ulegających zakryciu.

Nawet najlepiej zaprojektowane i przygotowane roboty budowlane mogą nie spełnić oczekiwanych efektów wskutek banalnych błędów, takich jak :

• niewystarczające przeszkolenie pracowników wykonujących roboty
• wykonywanie robót przy użyciu niewłaściwych materiałów
• nieodpowiednia kolejność wykonywania robót

Takim zdarzeniom powinien zapobiegać inspektor nadzoru inwestorskiego.

Inspektor nadzoru powinien także umieć podejmować trafne decyzje co do szczegółów wykonawczych robót.

Na realizacji robót budowlanych zgodnie z projektem i na uzgodnionych warunkach, powinno zależeć zarówno Inwestorowi jak i solidnemu Wykonawcy.

Może tak się zdarzyć, że inwestycja budowy budynku zostanie zaprzepaszczona, jeszcze przed rozpoczęciem robót budowlanych. Prowadzą do tego m.in. poniższe okoliczności.

• Wybór nieodpowiedniej działki budowlanej

  Może się zdarzyć, że na kupionej działce występują warunki, które znacznie utrudniają lub wręcz uniemożliwiają budowę domu, spełniającego oczekiwania Inwestora.

  Takimi krytycznymi uwarunkowaniami mogą być m.in.:

  • orientacja działki względem stron świata
  • dostępność infrastruktury technicznej
  • warunki gruntowe na działce
  • uciążliwe sąsiedztwo – obecne lub mogące wystąpić w niedalekiej przyszłości

   

• Nieodpowiedni Projekt budowlany i projekty wykonawcze

  Oczywistymi symptomami „nieodpowiedniości” projektów są błędy projektowe i ogólne ich niedopracowanie - te braki często cechują „projekty typowe” budynków jednorodzinnych.

  Zdarzają się jednak innego rodzaju „nieodpowiedniości”, dotyczące większych budynków, wymagających szeregu uzgodnień przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Chodzi tu o sytuację, gdy Projektant zbytnio zaspokaja swoje ambicje twórcze, przez co w projekcie zostają zawarte rozwiązania, które okazują się przewyższać możliwości budżetowe Inwestora, a które w trakcie realizacji bardzo trudno jest zmienić.

• Brak odpowiedniego przygotowania inwestycji

  Przykładową tego rodzaju sytuacją jest przypadek, gdy Inwestor zaniecha sporządzenia kosztorysu inwestycji i zda się w tym zakresie na Wykonawcę.

  Może się jednak okazać, że Wykonawca z różnych względów nie podła oczekiwaniom Inwestora w tym względzie i inwestycja w pewnym momencie zostanie zatrzymana, a strony będą dochodzić swoich praw na drodze postępowania sądowego.